楼市数据异动，把你骗得一愣一愣！

在房地产研究的过程中，老杨经常会发现数据异动，主要分类两种情况：

一是数据失真，比如部分城市新房限价之后，新房价格就属于异动了。

二是数据逆周期方向，比如一组月度数据，处于下行通道，突然某一个，或几个月份，数据反弹，但周期还没走完，这就属于异动了。

今天，结合国家统计局公布的7月新房销售数据，做一次实战分析。

统计局数据表明：1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长2.3%。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。

看此图，成交面积与金额增幅扩大，而且连续扩大3个月了，看似楼市重新进入反弹期了。

如果拉一个长图，全国新房销售面积增幅，显而易见，周期性波动的特征鲜明。本轮短周期增幅下行，是从2016年5月开始的，今年4月，增幅最低带近零，5、6、7月增幅反弹。

那么，问题来了：从本轮增幅下行时长来看，至今年4月，累计已达24个月，与上一轮下行周期的24个月，正好一样。是否已经见底？

仅从看图说话来看，非常像是见底了。

然而，老杨却认定：过去3个月的增幅反弹，属于数据异动！

首先，从外部环境分析，当前房地产调控没有放松，房地产融资也没松绑。

其次，过去十多年，每次短周期的下行，全国新房销售面积都会出现负增长，而本轮还没出现，大概率应该出现！

再次，从房地产板块轮动规律来看。1-7月份，东部地区商品房销售面积同比下降3.8%，降幅比1-6月份收窄1.6个百分点。东部先降温，应该也会先见底。

中部地区商品房销售面积增长12.7%，增速回落0.1个百分点；西部地区商品房销售面积增长10.5%，增速提高0.5个百分点；东北地区商品房销售面积同比持平，1-6月份为下降1.1%。

中部和西部，成交量还没经历降速，尤其是没有出现负增长，只是板块轮动的较晚而已，未来一年，必定继中部之后，出现负增长。

东北地区比较特殊，温吞水，波动不明显。

接下来，从易居院40城新建商品住宅成交走势，来侧证和探究全国新房成交走势。全国新房数据内容比较杂（含商办、可售型保障房），而40城可以较好的反映商品住宅成交变化。

7月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%，同比增加20%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析。

该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始上行，今年6月，一度接近零，但7月停止上攻，现疲态。

老杨预计：2017年10月很可能是本轮降温周期增幅的谷值，但这里应该不是上升通道，而是降温周期中的增幅无序波动。或者说，异动！

如果细察月成交量，则可以发现：2017年4一11月，成交量曾出现明显下滑。

主要因素，老杨认为不是市场大幅降温，而部分热点城市严厉限价之后，开发商不捂盘惜售，供应收缩引致成交缩量。

而今年二季度成交量反弹，主要原因之一，是去年捂盘的，今年不敢捂了，一方面调控收紧，各种检查；另一方面，限价不放松，且房企捂盘资金成本上升，资金紧张，只能出货了。另外，还有部分城市控制网签。

据此预测，未来一年，成交量将仍大势下行！

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40个城市商品住宅成交面积现比增幅，与全国新房走势基本同向，且领先于后者。

据此，老杨认定：近3个月这两个增幅，皆出现反弹，但皆属于”数据异动“！

决定未来一年40城新建商品住宅，同时也决定全国新房成交增幅走势的，主要三四线城市，尤其是未调控或弱调控的三四线城市。因为，当前只有这一群体的成交还算活跃，当他们的成交量也收缩之时，就是全国新房成交步入下跌区间之际。

从易居院监测的11城数据来看，今年以来，弱调控或未调控的三四线城市成交创强劲，但7月出现明显下滑。也可能是月度异动，可以再观察几个月，基本上就能断定走势了。

老杨估计：半年后，全没戏。

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